O que é distrato imobiliário
O distrato imobiliário, também chamado de cancelamento de contrato imobiliário, é o instrumento que encerra a compra e venda com a construtora, a incorporadora ou a loteadora. O que é distrato, em uma frase: você sai do contrato e a lei limita quanto a empresa pode ficar do que você já pagou.
Se você quer fazer o cancelamento de contrato de compra e venda na planta ou de lote, este guia explica o teto da Lei 13.786/2018, o patrimônio de afetação e o termo de distrato de contrato.
O distrato pode abranger diferentes tipos de negócios imobiliários:
- Compra de apartamento na planta
- Aquisição de lote ou terreno
- Contrato de multipropriedade (time-sharing)
- Compra de imóvel entre particulares
- Contrato de aluguel
O advogado distrato imobiliário é o profissional especializado em conduzir esse processo, garantindo que os direitos do comprador sejam respeitados.
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Lei do Distrato Imobiliário
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regulamenta o cancelamento de contratos imobiliários no Brasil. Em resumo:
- Multa máxima: 50% com patrimônio de afetação ou 25% sem afetação
- Devolução: até 30 dias (com afetação, após habite-se/revenda) ou 180 dias (sem afetação)
- Quadro-resumo obrigatório no contrato, com penalidades e prazos claros
Guia completo da norma, tetos de 25%/50%, prazos e patrimônio de afetação: Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).
Tipos de distrato
Distrato de imóvel na planta
O cancelamento de contrato de compra de imóvel na planta é o tipo mais comum de distrato imobiliário. Ocorre quando o comprador desiste da aquisição de um apartamento ou casa ainda em construção.
Distrato de lote e terreno
O distrato de lote envolve o cancelamento de contratos de compra de terrenos em loteamentos. As regras são similares, com adaptações da Lei 6.766/79.
Cancelamento de multipropriedade
O distrato de multipropriedade trata do cancelamento de contratos de time-sharing, frequentemente vendidos de forma abusiva em apresentações de vendas.
Parcelas com a construtora
Muita gente chama de financiamento o boleto da planta. Isso é contrato com a incorporadora, não com banco. O teto da Lei 13.786/2018 vale sobre o que você pagou a ela. Confira se há patrimônio de afetação antes de aceitar 50% de retenção.
Banco (Caixa, Itaú e equivalentes) só entra se houver crédito habitacional à parte. Esse contrato não é o objeto deste site. O distrato da unidade continua sendo com a construtora.
Cláusulas do contrato com construtora
Antes de assinar ou ao negociar distrato, verifique as cláusulas do contrato com construtora que definem multas, prazos e devolução.
Distrato por construtora
Tabela de incorporadoras em crise, recuperação judicial e guias por marca: construtoras e distrato.
- Distrato MRV
- Distrato Tenda
- Distrato Ekko (obra parada)
- Distrato You,Inc (atraso em SP)
- Distrato Patriani
- Distrato Rossi (recuperação judicial)
Rescisão de contrato de aluguel
A rescisão de contratos de locação segue regras próprias da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Veja o guia de rescisão de contrato de aluguel antes do prazo.
Advogado especialista em distrato
O advogado distrato imobiliário é o profissional que atua exclusivamente nessa área do direito. Sua atuação inclui :
- Análise contratual completa: identificação de cláusulas abusivas e irregularidades
- Cálculo de valores: apuração exata do que deve ser devolvido ao comprador
- Negociação extrajudicial: busca de acordo direto com a construtora
- Ação judicial: representação em processos contra construtoras e incorporadoras
- Tutela de urgência: pedido de liminar para suspensão de cobranças
- Danos morais: pedido de indenização em casos de práticas abusivas
Ao buscar um advogado distrato imobiliário, verifique se o profissional tem experiência específica na área e casos de sucesso comprovados. Para análise de contrato com incorporadora antes ou durante a compra, confira o guia de advogado contrato construtora.
Rescisão de contrato de aluguel
O contrato de aluguel rescisão antes do prazo é regulamentado pela Lei do Inquilinato. Veja as regras:
Rescisão pelo inquilino
Para rescindir contrato de aluguel antes do prazo, o inquilino deve:
- Comunicar o proprietário com 30 dias de antecedência
- Pagar a multa proporcional ao tempo restante do contrato
- A multa deve ser proporcional (não pode ser o valor cheio se faltam poucos meses)
Isenção de multa
O inquilino pode rescindir sem multa quando:
- É transferido pelo empregador para outra localidade
- O imóvel apresenta problemas que comprometem o uso
- Após 30 meses de contrato, com aviso prévio de 30 dias
Rescisão pelo proprietário
O proprietário pode pedir o imóvel em situações específicas:
- Para uso próprio ou de familiares
- Para reformas urgentes determinadas pelo poder público
- Em caso de infração contratual pelo inquilino
Devolução dos valores
No distrato imobiliário, a devolução de valores segue regras claras:
O que pode ser descontado
- Multa contratual (limitada por lei)
- Comissão de corretagem (se prevista no quadro-resumo)
- Impostos incidentes sobre o imóvel
- Fruição (uso do imóvel, se houve entrega de chaves)
O que deve ser devolvido
- Parcelas pagas
- Valor de entrada/sinal
- Correção monetária sobre os valores
- Juros (em caso de atraso na devolução)
Como fazer o distrato
Para realizar o distrato imobiliário, siga este roteiro:
- Consulte um advogado especialista: antes de qualquer atitude, busque orientação profissional
- Reúna documentos: contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, correspondências
- Notifique a construtora: comunicação formal manifestando desejo de cancelar
- Analise a proposta: verifique se os valores estão de acordo com a lei
- Negocie ou acione judicialmente: busque a via mais eficiente para seu caso
- Formalize o distrato: assine o documento somente após análise jurídica
- Acompanhe a devolução: monitore os prazos e valores de restituição
O roteiro do termo (o que assinar, o que recusar e os erros que custam dinheiro) está no guia de distrato de contrato.
A desistência de compra de imóvel entre particulares segue regras próprias do Código Civil, exigindo atenção especial às cláusulas de arras e multas contratuais.
