Simulador de Distrato Imobiliário
Descubra gratuitamente quanto você pode receber de volta ao cancelar seu contrato imobiliário. Estimativa baseada na Lei 13.786/2018.
O distrato imobiliário é o cancelamento formal de um contrato de compra e venda de imóvel. Se você desistiu da compra de um lote ou terreno ou de um imóvel na planta, a lei garante a devolução de parte dos valores pagos. Use o simulador abaixo para ter uma estimativa educativa de quanto pode receber.
Como funciona o cálculo do distrato
O distrato imobiliário é regulado principalmente pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou a Lei 4.591/1964 e o Código Civil para estabelecer regras claras sobre a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis.
Contratos com patrimônio de afetação
Quando o empreendimento possui patrimônio de afetação (regime que protege os recursos dos compradores), a construtora pode reter até 50% dos valores pagos. Isso significa que o comprador tem direito a receber de volta no mínimo 50% do total pago. A devolução deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se ou do prazo previsto para conclusão da obra.
Contratos sem patrimônio de afetação
Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25% dos valores pagos. O comprador recebe de volta pelo menos 75% do que pagou. Nesse caso, a devolução deve ser feita em até 180 dias após o desfazimento do contrato.
Situações especiais com devolução integral
Existem cenários onde o comprador tem direito à devolução de 100% dos valores, e em alguns casos até indenização adicional:
- Atraso na entrega superior a 180 dias: se a construtora não entrega o imóvel dentro do prazo contratual acrescido de 180 dias de tolerância, o comprador pode rescindir o contrato com devolução integral, incluindo correção monetária.
- Venda enganosa: quando há propaganda enganosa, informações falsas sobre o empreendimento ou descumprimento do memorial descritivo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.
- Arrependimento em 7 dias: conforme o art. 49 do CDC, compras realizadas fora do estabelecimento comercial (stands, feirões, internet) permitem desistência no prazo de 7 dias com devolução total.
Contratos anteriores a dezembro de 2018
Para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que a retenção deve ser entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo do caso concreto. Muitas decisões judiciais fixam a retenção em 10% a 20%, resultando em devolução de 80% a 90% do valor pago ao comprador.
É importante ressaltar que valores como comissão de corretagem, taxas administrativas e outros encargos podem ser deduzidos conforme o contrato. Por isso, a análise individualizada do contrato é fundamental para determinar o valor exato da restituição.
Perguntas Frequentes sobre Distrato Imobiliário
Quanto tempo demora para receber o dinheiro do distrato?
O prazo varia conforme a situação. Para empreendimentos com patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias após o habite-se. Sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 180 dias corridos após o desfazimento do contrato. Nos casos de culpa da construtora (atraso >180 dias, venda enganosa), a devolução deve ser imediata ou em prazo razoável fixado judicialmente, geralmente 30 a 60 dias.
A construtora pode reter a comissão de corretagem no distrato?
Depende. A Lei 13.786/2018 permite que a comissão de corretagem seja descontada dos valores a devolver, desde que esteja expressamente prevista no contrato e tenha sido informada ao comprador de forma clara antes da assinatura. Contudo, em casos de culpa exclusiva da construtora (atraso, venda enganosa), a jurisprudência tende a não permitir essa retenção, pois o comprador não deu causa ao distrato.
Posso fazer distrato de contrato com construtora que faliu?
Sim, mas o procedimento é diferente. Se a construtora entrou em recuperação judicial ou falência, o crédito do comprador será habilitado no processo. Se o empreendimento possuir patrimônio de afetação, os recursos estão protegidos e a assembleia de compradores pode decidir pela continuação da obra com outra construtora ou pela liquidação do patrimônio. É fundamental contar com assessoria jurídica especializada nesses casos.