O que é patrimônio de afetação
Patrimônio de afetação é o nome jurídico de uma cerca. O dinheiro que você pagou à construtora na planta (entrada e parcelas) deveria ficar atrelado àquele prédio, não à conta geral da incorporadora.
A cerca existe para proteger o comprador se a empresa quebrar. No distrato, a mesma cerca muda a conta: a Lei federal 13.786/2018 (art. 67-A) autoriza retenção maior quando a afetação está registrada.
Esta página fala da relação com a construtora. Parcelas da planta são, na regra, pagas a ela. Banco, se existir, é outro contrato.
Se você busca patrimônio de afetação, afetação no distrato ou 25% ou 50%, o ponto prático é um só: sem registro no cartório, não aceite o percentual cheio.
Guia da multa e dos prazos: Lei do Distrato. Conta estimada: simulador de distrato.
Por que muda 25% ou 50%
| Situação no registro | Retenção máxima da construtora | Devolução mínima | Prazo típico |
|---|---|---|---|
| Com patrimônio de afetação | 50% | 50% | Até 30 dias após habite-se, conclusão ou revenda da unidade |
| Sem patrimônio de afetação | 25% | 75% | Até 180 dias após o distrato |
| Culpa da construtora (atraso longo) | 0% | 100% corrigido | Conforme a lei e o contrato |
Na minha experiência, a minuta chega com 50% “porque todo mundo tem afetação”. Todo mundo não. MCMV às vezes tem. Loteamento quase nunca tem. Médio padrão depende do memorial.
O CDC continua valendo: cláusula de perda total das parcelas é abusiva com ou sem afetação.
Como conferir no cartório
Não pergunte só no estande. Peça e leia:
- Contrato e quadro-resumo (a lei manda o quadro dizer se há afetação)
- Memorial de incorporação
- Matrícula do terreno no cartório de registro de imóveis da comarca do prédio
Se o quadro-resumo omite a afetação, isso já é sinal. Se o memorial não fala e a matrícula não averbou, trate como sem afetação na conta do distrato.
Cada cidade tem o cartório da circunscrição do terreno. Nas páginas de apartamento na planta por cidade deste site, o cartório local está nomeado. O método é o mesmo em qualquer UF.
Prazos de devolução
Sem afetação, a construtora tem até 180 dias depois do distrato para devolver o que exceder o teto. O texto antigo que falava em 30 dias sem afetação estava errado. Trinta dias é o gatilho típico com afetação, depois do habite-se ou da revenda.
Com afetação, a empresa gosta de amarrar a devolução à revenda da sua unidade. Isso não apaga o direito. Se a revenda vira “nunca”, o caso precisa de notificação e, se preciso, do tribunal estadual.
Estoure o prazo: correção e, em muitos casos, juros. Documente a data do pedido por escrito.
O que a construtora costuma dizer
Frases repetidas no WhatsApp da incorporadora:
- “Aqui o padrão é 50%.” Padrão da marca não é lei.
- “Tem afetação, está no folder.” Folder não registra.
- “Sem o banco não dá para distratar.” O distrato da planta é com quem recebeu as parcelas da construtora.
- “Se distratar agora perde a correção.” Correção do que devolver é outro capítulo. Não aceite perder o principal acima do teto.
Marcas com página neste site (MRV, Tenda, Cury, Direcional, Cyrela e outras) usam minuta nacional. A afetação continua sendo um fato do seu empreendimento, na sua matrícula.
Erros que custam dinheiro
Assinar o termo no estande sem conferir o memorial. Aceitar 50% sem registro. Somar “taxa de distrato” em cima do percentual. Tratar o banco como se fosse a construtora.
Faça a conta no simulador, monte o pedido como em distrato de contrato e só assine se os números baterem com a Lei 13.786/2018.
Texto oficial da lei: Planalto, Lei 13.786/2018. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu contrato.
