O que é distrato de contrato
Distrato de contrato é o instrumento que desfaz o negócio. No imóvel, isso quase sempre significa cancelar a compra e venda com a construtora, a loteadora ou o particular e definir o que volta para o comprador.
Quem pesquisa esse termo quer a via prática: como pedir, o que assinar e quanto perde. O panorama jurídico está no guia de distrato imobiliário. As regras de multa e prazo estão na Lei do Distrato.
Na minha experiência, o prejuízo não vem do pedido. Vem do termo mal redigido.
Estime valores no simulador de distrato antes de responder a proposta.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu contrato.
Distrato, rescisão e desistência
As três palavras aparecem misturadas na internet. No contrato, elas não são iguais.
| Figura | O que é | Quando aparece |
|---|---|---|
| Distrato | Encerramento por acordo, com termo escrito | Desistência do comprador, acordo com a empresa |
| Rescisão | Encerramento por descumprimento | Atraso longo de obra, infração grave |
| Desistência / arrependimento | Direito de voltar atrás | 7 dias no CDC (art. 49) em compra fora do estabelecimento |
Se a obra atrasou além da tolerância, você não precisa aceitar multa de desistente. A lógica muda: a culpa é da incorporadora e a devolução tende a ser integral. Detalhes da desistência de compra de imóvel.
Quando dá para pedir
Não existe “janela mágica” de um ano para o distrato de contrato na planta. O comprador pode pedir enquanto o contrato está vigente.
Motivos comuns:
- Renda não comporta mais as parcelas
- Financiamento negado pelo banco
- Mudança de cidade ou de plano de vida
- Atraso ou obra parada
- Cláusulas que só apareceram depois da assinatura
Quanto antes notificar por escrito, melhor. A data do pedido fixa o marco. Conversa no WhatsApp da corretora não substitui e-mail com protocolo ou carta com AR.
Quanto a empresa pode reter
No contrato de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 impõe teto:
| Situação | Retenção máxima |
|---|---|
| Com patrimônio de afetação | 50% dos valores pagos |
| Sem patrimônio de afetação | 25% dos valores pagos |
| Culpa da incorporadora (atraso além do legal) | 0% |
A proposta inicial quase sempre vem acima disso. Trate o percentual como ponto de partida, não como lei. Confirme afetação no memorial de incorporação, não no folder. Passo a passo: patrimônio de afetação. Texto da lei: Lei do Distrato.
O que precisa ter no termo
O distrato de contrato só existe de verdade quando está no papel. Exija, no mínimo:
- Qualificação das partes e do imóvel
- Data do pedido e data da assinatura
- Valores pagos, item a item
- Valor retido e valor a devolver
- Índice de correção e juros se houver atraso
- Prazo e forma de pagamento (PIX, depósito, boleto)
- Destino do financiamento, se houver banco
- O que cada lado declara quitar (e o que não quita)
Não assine termo que fala em “quitação plena” se ainda falta dinheiro. Não aceite prazo “conforme disponibilidade de caixa”.
Passo a passo
- Reúna o contrato, aditivos e comprovantes
- Confira patrimônio de afetação e quadro-resumo
- Some o que pagou e aplique o teto legal
- Notifique a empresa por escrito
- Compare a proposta com a conta
- Negocie ou recuse. Só então assine
- Acompanhe a devolução no prazo da lei
Se as parcelas da planta foram pagas à construtora, o distrato é com ela. Banco, se existir depois, é contrato à parte e não cancela sozinho o distrato com a incorporadora.
Erros que custam dinheiro
- Assinar a primeira minuta no stand
- Aceitar retenção de 70% ou 80% “porque está no contrato”
- Pedir só no Reclame Aqui e achar que isso formaliza o distrato
- Esquecer corretagem, taxas e INCC na conta
- Dar quitação de financiamento sem ver o saldo devedor
- Ficar só no telefone, sem data escrita do pedido
Reclame Aqui documenta a tentativa. Não devolve dinheiro. Compare marcas na tabela de construtoras.
Por tipo de contrato
O caminho muda conforme o bem:
- Na planta: distrato de imóvel na planta e a Lei do Distrato
- Lote ou terreno: distrato de lote, com a Lei 6.766/79
- Multipropriedade: distrato de multipropriedade e, em muitos casos, os 7 dias do CDC
- Entre particulares / usado: regras de arras e Código Civil, não o teto da planta
Modelo de termo: o que tem de ter
Quem busca modelo de distrato de contrato quer um papel para assinar. O risco é assinar o papel da construtora.
Não baixe um modelo genérico e preencha no escuro. Use esta lista como conferência da minuta que a empresa mandar:
- Qualificação da construtora ou loteadora (razão social e CNPJ) e do comprador
- Identificação do imóvel e do contrato
- Soma do que já foi pago a ela (entrada, parcelas, taxas do quadro-resumo)
- Percentual retido e valor a devolver, dentro do teto da Lei 13.786/2018
- Prazo e forma de pagamento
- O que cada lado declara quitar. Sem quitação plena se ainda falta dinheiro
Se a minuta pede perda total, prazo “quando houver caixa” ou silêncio sobre correção, recuse. Estime a conta no simulador de distrato antes de responder.
Se a proposta não fecha com o teto, um advogado de distrato costuma recuperar mais do que a primeira oferta. Leve o contrato. Sem contrato, qualquer percentual é chute.
