O que é a Lei do Distrato
A Lei do Distrato é o nome popular da Lei federal 13.786/2018 (texto no Planalto). Ela surgiu para acabar com a briga sem regra clara entre comprador e incorporadora quando alguém desiste do imóvel na planta.
O que diz a nova Lei do distrato, em uma frase: a construtora não pode reter tudo o que você pagou. O teto é 25% sem patrimônio de afetação e 50% com afetação registrada (art. 67-A). O prazo de devolução é 180 dias sem afetação ou 30 dias após habite-se ou revenda com afetação.
Antes da lei, muita gente perdia quase tudo o que pagou. Depois dela, o cancelamento passou a ter teto de multa, prazo de devolução e obrigação de deixar as regras claras no contrato.
Se você busca lei do distrato, lei 13.786/2018 ou lei do distrato devolução de valores, este guia resume o que a norma garante e o que costuma dar errado na proposta da construtora.
Quer a visão geral do processo? Veja o guia de distrato imobiliário. Para estimar valores, use o simulador de distrato.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu contrato por um advogado.
Para quem a lei se aplica
A Lei 13.786/2018 regula, em especial, a rescisão de contratos de compra e venda de unidade imobiliária (apartamento ou casa) em incorporação.
| Situação | A Lei do Distrato costuma aplicar? |
|---|---|
| Apartamento ou casa na planta | Sim |
| Loteamento / terreno | Em regra, sim, com a Lei 6.766/79 |
| Imóvel usado entre particulares | Em geral, não (Código Civil + contrato) |
| Multipropriedade / time-sharing | Em geral, CDC + Lei 13.777/2018 |
| Aluguel | Não (Lei do Inquilinato) |
O ponto prático: se o contrato é com incorporadora e o imóvel ainda está em construção, a Lei do Distrato quase sempre é o ponto de partida.
Multa de 25% ou 50%
A dúvida mais buscada da lei do distrato 25% e da lei do distrato 50% é simples: quanto a construtora pode reter.
| Cenário | Retenção máxima | Devolução mínima |
|---|---|---|
| Com patrimônio de afetação | 50% | 50% dos valores pagos |
| Sem patrimônio de afetação | 25% | 75% dos valores pagos |
| Rescisão por culpa da incorporadora (ex.: atraso longo) | 0% | 100%, com correção |
Na minha experiência, a proposta inicial quase nunca chega no teto legal. Chega pior. Por isso o cálculo importa antes de assinar o termo.
O que entra na base de cálculo depende do contrato e do que já foi pago (entrada, parcelas, corretagem prevista no quadro-resumo). Não aceite percentual “no chute”.
Patrimônio de afetação muda o jogo
Patrimônio de afetação separa o dinheiro do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Quando existe afetação registrada, a lei permite retenção maior (até 50%), mas exige devolução mais rápida após a conclusão ou revenda.
Como confirmar:
- Peça o memorial de incorporação
- Confira o registro no cartório de imóveis
- Não confie só no folder comercial
Sem afetação, o teto costuma ser 25% e o prazo de devolução é mais longo (até 180 dias). Com afetação, o teto sobe para 50%, mas o cronograma de restituição muda. Como conferir no cartório: patrimônio de afetação.
Prazos de devolução
A lei do distrato devolução de valores define prazos. Estourar o prazo gera correção e, em muitos casos, juros.
| Situação | Prazo legal |
|---|---|
| Com patrimônio de afetação | Até 30 dias após habite-se ou revenda da unidade |
| Sem patrimônio de afetação | Até 180 dias após o distrato |
| Rescisão por atraso imputável à incorporadora | Em regra, devolução integral com correção |
Atenção ao detalhe: com afetação, a construtora pode amarrar a devolução à revenda. Isso não anula seu direito. Só muda o gatilho do prazo. Se a unidade não vende e o prazo vira “nunca”, o caso precisa de pressão formal.
Quadro-resumo obrigatório
Todo contrato coberto pela lei deve trazer um quadro-resumo com informações claras, entre elas:
- Preço total e forma de pagamento
- Consequências do distrato
- Penalidades
- Prazos de devolução
- Existência ou não de patrimônio de afetação
Se o quadro-resumo omite a multa ou esconde a regra de devolução, isso fortalece a tese de falta de clareza e de cláusula abusiva. Guarde o contrato completo, não só a capa.
Atraso de obra e rescisão sem multa
A Lei do Distrato também reforça o limite de tolerância de atraso. Passado o prazo contratual mais a tolerância legal, o comprador pode pedir rescisão por culpa da incorporadora.
Nesse cenário, a lógica inverte:
- Você não é o “desistente”
- A multa abusiva deixa de ser o centro
- A devolução tende a ser integral e corrigida
Atraso de 30 dias não basta. O que importa é o atraso além da tolerância prevista na legislação e no contrato. Documente: datas do contrato, comunicados da obra, fotos, e-mails e boletos.
Lote e multipropriedade
Lote e terreno
No distrato de lote, a Lei 13.786/2018 conversa com a Lei 6.766/79. Muitos loteamentos não têm patrimônio de afetação. Na prática, o teto de 25% aparece com frequência.
Multipropriedade
No distrato de multipropriedade, a venda agressiva e o arrependimento de 7 dias (CDC, art. 49) costumam pesar mais do que o texto da Lei do Distrato. Ainda assim, retenção integral e cláusulas abusivas continuam atacáveis.
Como usar a Lei do Distrato na prática
- Identifique se há patrimônio de afetação
- Some tudo o que você pagou (entrada, parcelas, taxas previstas)
- Aplique o teto legal (25% ou 50%)
- Compare com a proposta da construtora
- Notifique por escrito (e-mail com protocolo ou AR)
- Só assine o termo depois da conta fechar
Como montar e revisar o termo: distrato de contrato.
Se a proposta retém acima do teto, ignora correção ou cria prazo eterno, não assine. Nesses casos, um advogado de distrato imobiliário costuma recuperar mais do que a primeira oferta.
Também vale cruzar a reputação da marca na tabela de construtoras no Reclame Aqui e no guia da sua incorporadora (ex.: distrato MRV, distrato Tenda).
Texto oficial: Lei 13.786/2018 no portal do Planalto. A lei fixa o teto. O seu contrato e os comprovantes definem o valor.
