Distrato de Compra e Venda de Terreno: Passo a Passo Completo
Cancelar um contrato de compra e venda de terreno pode parecer complicado, mas o processo segue etapas claras. Este guia traz o passo a passo completo para o distrato de compra e venda de terreno, desde a decisão até a devolução do dinheiro.
O que é o distrato de compra e venda de terreno?
O distrato de compra e venda de terreno é o cancelamento formal do contrato entre comprador e vendedor (loteadora ou incorporadora). Por meio dele, o comprador desiste da aquisição e recebe de volta os valores já pagos, descontada eventual multa dentro dos limites legais.
O distrato de contrato de compra e venda terreno pode ser solicitado por diversos motivos: dificuldades financeiras, mudança de planos, insatisfação com o empreendimento ou arrependimento. Em todos os casos, a Lei 13.786/2018 garante proteção ao comprador.
Vale lembrar que o distrato pode ser amigável — quando as partes concordam rapidamente — ou mais complexo, quando a empresa resiste ou apresenta propostas inadequadas. Em qualquer situação, conhecer seus direitos e os limites legais é fundamental. Não aceite condições que ultrapassem o que a lei permite.
Para um panorama geral sobre o tema, acesse nosso guia de distrato de lote e terreno.
Passo 1: Avalie sua situação
Antes de iniciar o distrato de compra e venda de terreno, avalie:
- Motivo da decisão: voluntário ou há inadimplência da loteadora?
- Valor já pago: quanto você investiu até agora?
- Cláusulas do contrato: o que o contrato prevê para rescisão?
- Possível rescisão sem multa: há atrasos, irregularidades ou descumprimento pela empresa?
Se a loteadora atrasou a entrega ou descumpriu obrigações, você pode ter direito ao distrato sem multa. Avalie com um advogado especialista.
Passo 2: Reúna a documentação para o distrato de compra de terreno
Para o distrato de contrato de compra e venda terreno, reúna:
- Contrato de compra e venda original
- Comprovantes de pagamento (boletos, transferências, recibos)
- Correspondências com a loteadora
- Prospecto ou material do empreendimento
- Documentos que comprovem irregularidades (se houver)
Organizar tudo facilita a análise da proposta e serve de prova em caso de disputa.
Passo 3: Envie a notificação formal
Comunique por escrito sua intenção de fazer o distrato de compra e venda de terreno:
Opções:
- Carta registrada com aviso de recebimento (AR) — recomendada para comprovação
- E-mail — guarde o comprovante de envio e leitura
O que incluir na notificação:
- Seus dados completos e do contrato
- Referência ao lote/terreno
- Manifestação clara de que deseja cancelar
- Solicitação de informações sobre o procedimento e valores
Passo 4: Aguarde e analise a proposta de distrato terreno
A loteadora deve enviar uma proposta de distrato com:
- Valor total pago
- Multa aplicada
- Valor a ser devolvido
- Prazo para restituição
Verifique se:
- A multa está dentro dos limites da Lei 13.786/2018 (máximo 25% ou 50%)
- O valor de devolução respeita o mínimo legal (75% ou 50%)
- O prazo para devolução está adequado (30 ou 180 dias, conforme o caso)
Não aceite condições abusivas. Se algo estiver errado, negocie ou consulte um advogado.
Passo 5: Negocie se necessário
O distrato de compra e venda de terreno pode ser negociado. Muitas loteadoras aceitam condições melhores para evitar ações judiciais. Você pode pedir:
- Redução da multa
- Prazo menor para devolução
- Inclusão de correção monetária
Passo 6: Formalize o distrato de contrato de compra e venda terreno
Após acordo, assine o termo de distrato ou termo de rescisão. Antes de assinar:
- Leia todo o documento
- Confira valores, datas e prazos
- Verifique se não há cláusulas prejudiciais
- Não assine sob pressão
Passo 7: Acompanhe a devolução dos valores
A Lei 13.786/2018 estabelece prazos para a devolução:
- 30 dias (com patrimônio de afetação)
- 180 dias (sem patrimônio de afetação)
Monitore o cumprimento. Em caso de atraso, você pode cobrar juros e correção monetária.
O que a Lei 6.766/79 e a Lei 13.786/2018 dizem
A Lei 6.766/79 regula os loteamentos e o parcelamento do solo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) complementa ao estabelecer regras específicas para o distrato de compra e venda de terreno:
- Limites para multas
- Percentuais mínimos de devolução
- Prazos para restituição
- Proteção contra cláusulas abusivas
Distrato de compra de terreno: o que fazer se a proposta estiver errada?
Se a proposta de distrato de compra e venda de terreno apresentar valores incorretos (multa acima da lei, devolução abaixo do mínimo, prazo excessivo):
- Responda por escrito apontando os erros e citando a Lei 13.786/2018
- Solicite nova proposta em conformidade com a lei
- Não aceite condições abusivas sob pressão
- Consulte um advogado se a empresa insistir em manter a proposta incorreta
Tipos de terreno e distrato de contrato de compra e venda terreno
O distrato de contrato de compra e venda terreno se aplica a diferentes situações:
- Terreno em loteamento regulado pela Lei 6.766/79
- Terreno em condomínio de lotes
- Terreno em área rural (com adaptações)
- Terreno vendido por incorporadora ou construtora
As regras da Lei 13.786/2018 aplicam-se aos contratos de incorporação imobiliária. Em vendas entre particulares, o Código Civil e o CDC podem ter papel predominante.
Checklist final antes de assinar o distrato de compra e venda de terreno
Antes de assinar o termo de distrato de compra e venda de terreno:
- Valor total pago está correto?
- Multa dentro dos limites legais?
- Valor de devolução adequado?
- Prazo de restituição definido?
- Correção monetária prevista?
- Não há cláusulas renunciativas de direitos?
Conclusão
O distrato de compra e venda de terreno e o distrato de contrato de compra e venda terreno seguem um processo definido. Conhecendo cada etapa e seus direitos, você pode cancelar o contrato com segurança e recuperar seu investimento.
Precisa de apoio para o distrato de compra e venda de terreno? Somos especialistas em distrato imobiliário. Entre em contato para uma consulta gratuita e saiba como podemos ajudar em cada passo do processo.
Perguntas Frequentes
O que é o distrato de compra e venda de terreno?
O distrato de compra e venda de terreno é o acordo entre comprador e vendedor para encerrar o contrato de forma consensual. O comprador desiste da compra e recebe de volta os valores pagos, descontada a multa dentro dos limites da Lei 13.786/2018.
Qual o primeiro passo para o distrato de compra de terreno?
Notificar por escrito a loteadora ou vendedora sobre sua intenção de cancelar o contrato. Use carta com AR ou e-mail e guarde comprovante do envio.
Quanto tempo leva o distrato de contrato de compra e venda terreno?
O processo varia. Após a notificação, a empresa deve enviar proposta. Se houver acordo, a formalização pode levar de algumas semanas a poucos meses. O prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias (com afetação) ou 180 dias (sem afetação).
Posso fazer distrato de compra de terreno se ainda estou pagando?
Sim. O distrato de compra e venda de terreno vale para compras à vista, parceladas ou financiadas. O valor a devolver é calculado sobre o que você já pagou até o momento da rescisão.
A multa no distrato de contrato de compra e venda terreno pode ser negociada?
Sim. Embora a lei estabeleça limites máximos (25% ou 50%), você pode negociar multas menores com a loteadora. Muitas empresas aceitam condições melhores para evitar disputas.