Desistência de Compra de Imóvel Entre Particulares: Regras e Direitos
Comprar um imóvel de outro particular — e não de uma construtora — é uma transação comum no Brasil. O vendedor pode ser o proprietário que está se mudando, um investidor que está realizando um imóvel ou um herdeiro que vende um bem recebido. Quando, por algum motivo, uma das partes decide não seguir em frente, surge a questão da desistência de compra de imóvel entre particulares.
Diferentemente do distrato com construtoras, regido pela Lei 13.786/2018, a desistência de compra de imóvel entre particulares segue principalmente o Código Civil e o que foi acordado no contrato. Este artigo explica as regras, os direitos de cada parte e como proceder.
O que é a desistência de compra de imóvel entre particulares?
A desistência de compra de imóvel entre particulares é o cancelamento do contrato de compra e venda quando ambas as partes são pessoas físicas ou quando o vendedor não é construtora ou incorporadora. Pode ocorrer por iniciativa do comprador (que desiste da compra) ou do vendedor (que desiste da venda).
Na desistência de compra de imóvel entre particulares, o que prevalece é o que foi pactuado no contrato e as regras do Código Civil sobre arras e resolução contratual.
Diferente do cenário com construtoras, não há lei específica que limite multas ou estabeleça prazos rígidos. Por isso, ler o contrato com atenção e, quando necessário, buscar orientação jurídica é fundamental.
Para um panorama geral sobre cancelamento de contratos imobiliários, consulte nosso guia de distrato imobiliário.
Arras: a chave para entender a desistência de compra de imóvel entre particulares
O Código Civil (artigos 417 a 420) trata das arras — o valor dado como sinal no fechamento do negócio. O tipo de arras define as consequências da desistência de compra de imóvel entre particulares.
Tipos de arras no Código Civil
| Tipo | Efeito na desistência |
|---|---|
| Arras confirmatórias | Quem desiste perde o sinal (se foi o pagador) ou devolve em dobro (se foi o receptor) |
| Arras penitenciais | Qualquer parte pode desistir pagando multa pré-estabelecida ou proporcional |
| Arras em dobro | O comprador que desiste perde o sinal; o vendedor que desiste devolve em dobro |
Exemplo prático
João deu R$ 50.000 de sinal para comprar um apartamento de Maria (particular). O contrato estabelece arras confirmatórias. Se João desiste, perde os R$ 50.000. Se Maria desiste, devolve R$ 100.000 (o dobro).
Na desistência de compra de imóvel entre particulares, o contrato deve deixar claro qual regime de arras foi escolhido.
Quando o comprador desiste da compra de imóvel entre particulares
O comprador pode ter diversos motivos para desistir: problemas financeiros, mudança de planos, insatisfação com o imóvel após vistoria, entre outros. Na desistência de compra de imóvel entre particulares por parte do comprador:
Consequências para o comprador
- Arras confirmatórias: perde o sinal dado
- Arras penitenciais: paga a multa contratada (ex.: 10%, 20% do valor)
- Multa contratual: se o contrato prevê multa específica, ela será aplicada
- Correção e parcelas: valores já pagos além do sinal podem ser objeto de negociação ou devolução parcial, conforme o contrato
O que o comprador deve fazer
- Comunicar por escrito a desistência ao vendedor
- Solicitar a formalização do distrato e a devolução dos valores (se houver direito)
- Analisar o contrato para saber exatamente o que será descontado
- Buscar advogado se o vendedor impuser condições abusivas ou se houver dúvida sobre a aplicação das cláusulas
Quando o vendedor desiste da venda de imóvel entre particulares
O vendedor também pode desistir — por ter recebido proposta melhor, por mudança de planos ou por outros motivos. Na desistência de compra de imóvel entre particulares pelo vendedor:
Consequências para o vendedor
- Arras confirmatórias: deve devolver o sinal em dobro
- Arras penitenciais: paga a multa prevista no contrato
- Indenização: pode ser condenado a indenizar danos adicionais (ex.: gastos do comprador com documentação, financiamento aprovado que não será usado)
Direitos do comprador
O comprador tem direito a receber de volta o que pagou, acrescido das penalidades aplicáveis ao vendedor que desiste sem justa causa. Se o vendedor se recusar, o comprador pode acionar o Judiciário.
Diferença entre desistência de compra de imóvel entre particulares e distrato com construtora
| Aspecto | Compra entre particulares | Compra com construtora |
|---|---|---|
| Lei aplicável | Código Civil, contrato | Lei 13.786/2018 + CDC |
| Limite de multa | O que o contrato estabelecer | Máximo 25% ou 50% |
| Prazo de devolução | O que o contrato estabelecer | 30 ou 180 dias (lei) |
| Quadro-resumo | Não obrigatório | Obrigatório |
A desistência de compra de imóvel entre particulares é, em regra, mais flexível nas consequências, mas também mais dependente do que as partes acordaram. Por isso, ler o contrato antes de assinar é essencial.
Cláusulas abusivas na desistência de compra de imóvel entre particulares
Mesmo entre particulares, cláusulas podem ser consideradas abusivas. O Código Civil e o CDC (quando há relação de consumo) impõem limites.
Exemplos de abusos:
- Multa desproporcional — ex.: 80% do valor do imóvel em caso de desistência
- Renúncia antecipada de direitos — cláusula que tira do comprador o direito de questionar valores
- Impossibilidade de desistir — contratos que impedem qualquer tipo de rescisão
Se o contrato tiver cláusulas que pareçam excessivas, um advogado especialista em distrato imobiliário pode avaliar a possibilidade de questionamento judicial.
Passo a passo na desistência de compra de imóvel entre particulares
1. Reúna o contrato e comprovantes
Tenha em mãos o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento do sinal e das parcelas e qualquer comunicação trocada com o vendedor.
2. Analise as cláusulas de desistência
Identifique se há arras (e de que tipo) e qual multa ou penalidade se aplica à desistência de compra de imóvel entre particulares.
3. Comunique por escrito
Envie carta ou e-mail ao vendedor manifestando a intenção de desistir. Guarde comprovante do envio.
4. Negocie o distrato
Combine a formalização do distrato e a devolução/retenção de valores conforme o contrato.
5. Formalize em escritura ou termo
O ideal é lavrar escritura de distrato ou assinar termo de rescisão, deixando claro que não há mais obrigações entre as partes.
6. Resolva pendências
Cancele financiamento (se houver), solicite estorno de ITBI (se pago) e ajuste documentação com o cartório, se necessário.
Quando buscar um advogado
É recomendável buscar assessoria jurídica quando:
- O valor envolvido é alto
- O vendedor se recusa a devolver valores ou impõe condições não previstas no contrato
- O contrato tem cláusulas confusas ou aparentemente abusivas
- Houve vício no imóvel (problema grave não informado) que motivou a desistência
- Há disputa sobre quem desistiu primeiro ou sobre a causa da rescisão
Um advogado especialista em distrato imobiliário analisa o contrato e orienta sobre a melhor estratégia na desistência de compra de imóvel entre particulares.
Conclusão
A desistência de compra de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil e pelo contrato firmado entre as partes. Arras confirmatórias e penitenciais definem as consequências para quem desiste. Conhecer essas regras e ler o contrato com atenção são passos essenciais para agir com segurança.
Se você está pensando em desistir de uma compra ou se o vendedor desistiu e você quer garantir seus direitos, vale a pena buscar orientação profissional.
Precisa de orientação sobre desistência de compra de imóvel entre particulares? Nossa equipe é especializada em distrato imobiliário e pode analisar seu contrato. Entre em contato para uma consulta gratuita e saiba como proceder no seu caso.
Perguntas Frequentes
O que é a desistência de compra de imóvel entre particulares?
É o cancelamento do contrato de compra e venda quando comprador e vendedor são pessoas físicas (não construtora). As regras vêm do Código Civil, especialmente sobre arras e multa contratual.
Posso desistir da compra de imóvel entre particulares e receber o sinal de volta?
Depende do tipo de arras. Nas arras confirmatórias, quem desiste perde o sinal ou devolve em dobro. Nas arras penitenciais, há multa proporcional. O contrato define qual regime se aplica.
A Lei 13.786/2018 vale para desistência de compra de imóvel entre particulares?
A Lei 13.786/2018 aplica-se principalmente a contratos com construtoras e incorporadoras. Na compra entre particulares, vigoram as regras do Código Civil e o que foi pactuado no contrato.
O vendedor pode desistir da venda de imóvel entre particulares?
Sim, mas com consequências. Se o vendedor desiste sem justa causa, deve devolver em dobro o sinal recebido (arras confirmatórias) ou indenizar o comprador pelos prejuízos.
Preciso de advogado para a desistência de compra de imóvel entre particulares?
Não é obrigatório, mas é recomendável se o valor for alto ou houver discordância sobre multas e valores. Um advogado especialista em distrato imobiliário analisa o contrato e orienta sobre seus direitos.