Desistência de Contrato de Compra e Venda de Imóvel: O Que Diz a Lei

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza a intenção de adquirir um bem. Porém, planos mudam, circunstâncias se alteram e, em muitos casos, surge a necessidade de cancelar o acordo. A desistência de contrato de compra e venda de imóvel é o procedimento jurídico que trata exatamente disso.

Este artigo explica o que a lei diz sobre a desistencia de contrato de compra e venda de imovel e a desistencia de contrato de compra e venda, as bases legais e o passo a passo para rescindir com segurança. Para uma visão ampla, confira nosso guia de desistência de compra de imóvel.

O que é a desistência de contrato de compra e venda de imóvel?

A desistência de contrato de compra e venda de imóvel é o ato pelo qual o comprador (ou ambas as partes) manifesta a vontade de não prosseguir com a aquisição. Envolve a extinção do vínculo contratual e a devolução dos valores já pagos, conforme as regras aplicáveis.

O contrato de compra e venda cria obrigações para ambas as partes. A desistência encerra essas obrigações, mas pode gerar consequências como multa e devolução parcial, dependendo do caso.

A desistencia de contrato de compra e venda pode ser:

• Amigável (distrato): acordo entre as partes para encerrar o contrato
• Judicial: quando não há acordo e uma das partes busca a Justiça
• Legal: quando a lei impõe ou permite a rescisão em condições específicas (ex.: 7 dias do CDC, 180 dias de atraso)

Base legal da desistência de contrato de compra e venda de imóvel

Código Civil

O Código Civil regula os contratos em geral e as arras (sinal) especificamente. No contexto da desistência de contrato de compra e venda de imóvel:

• Arras confirmatórias (art. 417): quem desiste perde o valor dado como sinal; quem recebe desiste devolve em dobro
• Arras penitenciais (art. 420): permite ao comprador desistir perdendo o sinal, ou ao vendedor desistir devolvendo em dobro
• Arras digitais (art. 421): permite arrependimento em 7 dias quando a oferta é eletrônica

CDC — Artigo 49

O artigo 49 do CDC garante o direito de arrependimento em compras fora do estabelecimento comercial. Na desistencia de contrato de compra e venda nessa hipótese:

• Prazo de 7 dias corridos
• Devolução integral, sem multa
• Nenhuma taxa pode ser cobrada

Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato

Para contratos de compra e venda de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 estabelece:

• Multa máxima de 25% (sem patrimônio de afetação) ou 50% (com afetação)
• Devolução mínima de 75% ou 50%, respectivamente
• Em caso de atraso superior a 180 dias: rescisão sem multa e devolução de 100%
• Prazo de 60 dias para devolução quando a rescisão é por culpa da construtora

Cenários da desistência de contrato de compra e venda de imóvel

Cenário 1: Compra na planta (construtora)

Na desistência de contrato de compra e venda de imóvel com incorporadora:

1. Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação
2. Calcule o mínimo que deve receber (50% ou 75%)
3. Comunique a rescisão por escrito
4. Negocie a proposta de distrato
5. Formalize e acompanhe a devolução

Cenário 2: Compra entre particulares

Na desistencia de contrato de compra e venda entre pessoas físicas:

1. Analise as cláusulas de rescisão do contrato
2. Verifique o regime de arras (confirmatórias ou penitenciais)
3. Tente acordo amigável
4. Se necessário, busque mediação ou ação judicial

Cenário 3: Arrependimento em 7 dias

Se a compra foi feita fora do estabelecimento e você está no prazo:

1. Comunique por escrito a desistência
2. Exija devolução integral
3. Não aceite multa ou taxa

Cenário 4: Atraso na entrega

Se a construtora atrasou mais de 180 dias:

1. Notifique exigindo cumprimento ou rescisão sem multa
2. Solicite devolução de 100% dos valores corrigidos
3. Acompanhe o prazo de 60 dias
4. Recorra à Justiça se não cumprir

Passo a passo para a desistência de contrato de compra e venda de imóvel

1. Reúna a documentação

• Contrato de compra e venda original
• Aditivos e alterações
• Comprovantes de pagamento
• Correspondências com a outra parte
• Prospecto ou material publicitário (se aplicável)

2. Analise o contrato

Identifique:

• Cláusulas de rescisão e multa
• Regime de arras
• Índice de correção monetária
• Prazos e condições

3. Formalize a comunicação

Envie notificação por escrito (carta com AR ou e-mail com confirmação) informando a decisão de desistência de contrato de compra e venda de imóvel e solicitando a proposta de distrato ou os valores a devolver.

4. Avalie a proposta

Verifique se os valores respeitam os limites legais. Em contratos com construtoras, a Lei 13.786/2018 prevalece sobre cláusulas mais gravosas.

5. Formalize o distrato

Após acordo, assine o termo de distrato. Confira datas, valores e prazos de devolução antes de assinar.

6. Acompanhe a devolução

Monitore o cumprimento. Em caso de atraso, você pode cobrar juros e correção.

Tabela: devolução na desistência de contrato de compra e venda

Situação	Devolução	Multa
Arrependimento em 7 dias (CDC)	100%	Nenhuma
Imóvel na planta (com afetação)	Mín. 50%	Até 50%
Imóvel na planta (sem afetação)	Mín. 75%	Até 25%
Atraso > 180 dias	100%	Nenhuma
Entre particulares	Conforme contrato	Conforme contrato

Cláusulas abusivas na desistência de contrato de compra e venda

O CDC proíbe cláusulas que criem desequilíbrio em favor do fornecedor. Na desistência de contrato de compra e venda de imóvel, são consideradas abusivas:

• Multas superiores aos limites da Lei 13.786/2018
• Devolução inferior ao mínimo legal
• Renúncia antecipada de direitos
• Prazos excessivos para devolução
• Imposição de índices de correção muito desfavoráveis

Cláusulas abusivas podem ser declaradas nulas pela Justiça. Consulte um advogado se suspeitar que seu contrato contém dispositivos ilegais.

Prazo para formalizar a desistência de contrato de compra e venda de imóvel

Não há prazo máximo para solicitar a desistência de contrato de compra e venda de imóvel. O distrato voluntário pode ser requerido a qualquer momento, enquanto o contrato estiver vigente. Porém, em situações específicas existem prazos importantes: 7 dias para arrependimento (CDC), e após 180 dias de atraso da construtora o comprador pode rescindir sem multa. Quanto antes você agir, em geral menores serão os impactos financeiros e burocráticos.

Mediação e acordos na desistência

Quando há divergência sobre valores ou condições, a mediação pode ser uma solução rápida e menos custosa do que a ação judicial. Muitos Procons e tribunais oferecem centros de mediação. O objetivo é chegar a um acordo que respeite a lei e seja aceitável para ambas as partes. Na desistencia de contrato de compra e venda, um acordo bem redigido evita litígios futuros e acelera a devolução dos valores.

Termo de distrato: o que verificar antes de assinar

Antes de assinar o termo de desistência de contrato de compra e venda de imóvel, confira: (1) valores exatos a serem devolvidos; (2) data e forma de pagamento (PIX, transferência, cheque); (3) se a correção monetária foi aplicada; (4) se não há cláusulas que o obriguem a abrir mão de direitos futuros; (5) se há previsão de multa para atraso no pagamento pela outra parte. Não assine sob pressão. Leia tudo com calma e, se necessário, peça prazo para analisar com um advogado.

Ação judicial na desistência de contrato de compra e venda

Quando a negociação não avança ou a empresa se recusa a cumprir a lei, a ação judicial pode ser necessária. O comprador pode pedir a rescisão do contrato, a condenação da parte ao pagamento dos valores devidos e eventual indenização por danos morais ou materiais. O Juizado Especial Cível (valores até 40 salários mínimos) é uma opção mais ágil. Para valores superiores, a Justiça comum pode ser o caminho. Um advogado especializado pode avaliar a viabilidade e os custos da desistencia de contrato de compra e venda via judicial.

Diferença entre distrato, rescisão e nulidade

Na prática jurídica da desistência de contrato de compra e venda de imóvel, é comum ouvir termos como distrato, rescisão e nulidade. O distrato é o acordo entre as partes para encerrar o contrato. A rescisão é o fim do contrato por uma das hipóteses legais (inadimplemento, atraso, vício). A nulidade ocorre quando o contrato nunca foi válido (ex.: cláusula ilegal, vício de consentimento). Em qualquer dessas situações, o resultado pode ser a extinção do vínculo e a devolução de valores. A desistencia de contrato de compra e venda costuma ser tratada como distrato quando há acordo, ou rescisão quando há discussão judicial.

Conclusão

A desistência de contrato de compra e venda de imóvel é um direito previsto no Código Civil, no CDC e na Lei 13.786/2018. O procedimento da desistencia de contrato de compra e venda varia conforme o tipo de negócio, mas em todos os casos é possível rescindir e recuperar valores. Conhecer a lei é o primeiro passo para proteger seus direitos.

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