Desistência de Compra de Imóvel: Conheça Todos os Seus Direitos

A decisão de comprar um imóvel é uma das mais importantes na vida de qualquer pessoa. Porém, circunstâncias mudam: dificuldades financeiras, mudança de planos, problemas no empreendimento ou simples arrependimento podem levar à necessidade de cancelar a aquisição. Nessa hora, muitas pessoas desconhecem que a desistência de compra de imóvel é um direito garantido por lei.

Este artigo apresenta todos os direitos relacionados à desistência da compra de imóvel, as bases legais, os prazos aplicáveis e o que fazer para recuperar seus valores. Para uma visão completa do tema, confira nosso guia sobre desistência de compra de imóvel.

O que é a desistência de compra de imóvel?

A desistência de compra de imóvel é o ato pelo qual o comprador manifesta sua vontade de não prosseguir com a aquisição de um bem imóvel. Pode ocorrer em diferentes contextos: compra na planta, entre particulares, ou após financiamento aprovado.

O comprador não está “preso” ao contrato. A legislação brasileira reconhece o direito de arrependimento e de distrato em diversas situações, com regras específicas para cada caso.

A desistência da compra de imóvel é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pelo Código Civil. Conhecer essas normas é essencial para exercer seus direitos corretamente.

Bases legais da desistência de compra de imóvel

CDC — Artigo 49

O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento em compras realizadas fora do estabelecimento comercial. Nesse caso, o consumidor tem 7 dias corridos para desistir e receber 100% dos valores pagos de volta, sem multa.

Aplicam-se casos como:

• Compras em estandes de vendas em shoppings
• Aquisições pela internet ou telefone
• Contratos assinados em feirões imobiliários
• Plantões de vendas itinerantes

Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 disciplina a desistência de compra de imóvel em empreendimentos na planta. Ela estabelece tetos para multas e percentuais mínimos de devolução:

• Com patrimônio de afetação: multa até 50%; devolução mínima de 50%
• Sem patrimônio de afetação: multa até 25%; devolução mínima de 75%
• Atraso superior a 180 dias: o comprador pode rescindir sem multa e receber 100% dos valores, corrigidos

Código Civil

Para a desistência da compra de imóvel entre particulares, o Código Civil trata das arras (sinal):

• Arras confirmatórias: quem desiste perde o valor dado como sinal
• Arras penitenciais: previsão de direito de arrependimento, com perda ou devolução conforme contrato
• Sem previsão de arras: rescisão possível, com análise de perdas e danos

Cenários práticos da desistência de compra de imóvel

Cenário 1: Compra na planta (construtora)

Na desistência de compra de imóvel em empreendimento na planta:

1. Verifique se o empreendimento possui patrimônio de afetação
2. Calcule o valor mínimo que deve receber (50% ou 75%)
3. Formalize a desistência por escrito
4. Negocie ou busque judicialmente se a proposta for inferior ao legal

Cenário 2: Compra entre particulares

Na desistência da compra de imóvel de vendedor pessoa física:

1. Analise as cláusulas do contrato sobre rescisão
2. Verifique as condições das arras (se houver)
3. Tente acordo amigável antes de judicializar
4. Considere mediação para reduzir custos

Cenário 3: Arrependimento em até 7 dias

Se a compra foi feita fora do estabelecimento e você ainda está no prazo:

1. Comunique por escrito (e-mail com confirmação ou carta com AR)
2. Exija a devolução integral — sem multa ou taxa
3. Guarde provas de envio e do prazo

Cenário 4: Atraso na entrega pela construtora

Quando a incorporadora atrasa a obra em mais de 180 dias, a lei permite a desistência de compra de imóvel sem multa. O comprador tem direito a receber 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias. Essa proteção é fundamental para quem ficou anos aguardando um apartamento que nunca foi entregue no prazo.

Passo a passo para exercer a desistência de compra de imóvel

1. Reúna a documentação

• Contrato de compra e venda
• Comprovantes de pagamento (boletos, transferências, recibos)
• Correspondências com vendedor ou construtora
• Prospecto ou material publicitário
• Documentos que comprovem irregularidades (se houver)

2. Formalize a comunicação

Envie notificação por escrito com comprovação de recebimento. Use carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou e-mail com confirmação de leitura. Informe claramente que deseja exercer o direito de desistência de compra de imóvel.

3. Analise a proposta de devolução

Não aceite de imediato. Confira se:

• O percentual está dentro do que a lei permite
• A correção monetária foi aplicada
• O prazo de devolução é razoável (até 60 dias em muitos casos)

4. Negocie ou busque os seus direitos

Se a proposta estiver aquém do permitido, negocie. Em caso de recusa, um advogado especialista pode avaliar a viabilidade de ação judicial para fazer valer a desistência da compra de imóvel nos termos da lei.

5. Formalize e acompanhe

Após acordo, assine o distrato apenas após ler com atenção. Depois, acompanhe o cumprimento dos prazos de devolução dos valores.

Tabela de devolução na desistência da compra de imóvel

Situação	Devolução mínima	Multa máxima
Arrependimento em 7 dias (CDC)	100%	Nenhuma
Imóvel na planta (com afetação)	50%	50%
Imóvel na planta (sem afetação)	75%	25%
Atraso da construtora (>180 dias)	100%	Nenhuma
Entre particulares	Conforme contrato	Conforme contrato

Quando a desistência de compra de imóvel não gera multa?

Você pode rescindir sem penalidade nas seguintes situações:

• Arrependimento em 7 dias (compras fora do estabelecimento)
• Atraso superior a 180 dias na entrega pela construtora
• Vícios ocultos ou graves no imóvel
• Fraude ou má-fé comprovada
• Cláusulas abusivas reconhecidas judicialmente

Recursos e canais de proteção

Se a empresa se recusar a respeitar seus direitos na desistência de compra de imóvel, você pode recorrer a:

• Procon: autarquias de defesa do consumidor em cada estado
• Juizados Especiais: para valores até 40 salários mínimos
• Justiça comum: para valores maiores ou causas mais complexas
• Advogado especialista: para análise do contrato e orientação estratégica

A desistência da compra de imóvel é um direito. Empresas que impõem barreiras ou condições ilegais podem ser penalizadas.

Histórico: antes e depois da Lei do Distrato

Antes da Lei 13.786/2018, os contratos de compra de imóvel na planta costumavam impor multas extremamente altas — 60%, 70% ou até mais do valor pago. Muitos compradores ficavam reféns de cláusulas abusivas, sem conseguir rescindir sem perder quase todo o investimento. A Lei do Distrato mudou esse cenário ao estabelecer tetos claros: multa máxima de 25% ou 50%, conforme o empreendimento, e devolução mínima garantida. Hoje, a desistência de compra de imóvel tornou-se um direito efetivo e exercível.

Dúvidas frequentes sobre a desistência da compra de imóvel

Preciso dar motivo para desistir? Não. O direito de desistência de compra de imóvel não exige justificativa. Basta manifestar a vontade de não prosseguir. A lei não obriga o comprador a explicar dificuldades financeiras, mudança de cidade ou qualquer outro motivo.

A construtora pode se recusar a fazer o distrato? Não. O direito ao cancelamento é garantido por lei. A empresa pode apresentar uma proposta, mas não pode impedir a rescisão. Em caso de recusa, o comprador pode buscar o Judiciário.

Quanto tempo leva para receber o dinheiro? Depende. Na desistência em 7 dias, o prazo costuma ser curto (alguns dias a semanas). Nos demais casos, o contrato ou a lei estabelece prazos — por exemplo, até 60 dias quando a rescisão é por atraso da construtora. O importante é formalizar e acompanhar.

Por que buscar assessoria na desistência de compra de imóvel?

Embora a desistência de compra de imóvel possa ser feita sem advogado, a assessoria jurídica traz vantagens: análise detalhada do contrato para identificar cláusulas abusivas, cálculo correto dos valores devidos, negociação com a construtora ou vendedor em bases técnicas, e eventual proposição de ação judicial se necessário. Muitos escritórios oferecem análise inicial gratuita ou consultoria a custo acessível. Para contratos de alto valor ou situações em que a empresa resiste, o investimento em orientação jurídica costuma se pagar com a recuperação de valores que seriam perdidos em propostas abaixo do legal. A desistência da compra de imóvel é um direito — e contar com quem conhece a lei ajuda a exercê-lo plenamente.

Conclusão: seus direitos na desistência de compra de imóvel

A desistência de compra de imóvel é um direito previsto em lei. O comprador não precisa manter um contrato que não pode ou não deseja cumprir. Conhecer o CDC, a Lei 13.786/2018 e o Código Civil é fundamental para recuperar valores e evitar prejuízos indevidos.

Se você está pensando em fazer a desistência da compra de imóvel, informe-se e busque assessoria especializada se necessário. Seus direitos existem e podem ser exercidos.

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Precisa de ajuda para exercer seu direito de desistência de compra de imóvel? Nossa equipe é especialista em distrato imobiliário e pode orientá-lo em cada etapa. Entre em contato para uma análise gratuita do seu caso.