Desistência de Compra de Apartamento na Planta: Direitos e Devolução
Comprar um apartamento na planta é uma decisão que envolve planejamento de longo prazo. A construção pode levar anos, e nesse período a vida pode mudar: perda de emprego, mudança de cidade, separação ou simples arrependimento. Nessa hora, saber como exercer a desistência de compra de apartamento na planta é fundamental.
Este guia aborda os direitos na desistência de compra de imóvel na planta, os percentuais de devolução, o procedimento e as situações em que não há multa. Para uma visão ampla, acesse nosso guia de desistência de compra de imóvel.
O que é a desistência de compra de apartamento na planta?
A desistência de compra de apartamento na planta é o cancelamento do contrato de compra e venda de um apartamento em edificação ainda em construção. O comprador manifesta que não deseja mais prosseguir e tem direito à devolução de parte ou da totalidade dos valores pagos, conforme a lei.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) trouxe regras claras e limites para multas e devoluções. Antes dela, as incorporadoras impunham condições muitas vezes abusivas.
A desistência de compra de imóvel na planta aplica-se a apartamentos em condomínios residenciais, comerciais ou mistos, desde que o contrato seja com incorporadora ou construtora.
Percentuais de devolução na desistência de compra de apartamento na planta
A Lei 13.786/2018 estabelece percentuais mínimos de devolução e máximos de multa para a desistência de compra de apartamento na planta:
| Situação | Multa máxima | Devolução mínima |
|---|---|---|
| Com patrimônio de afetação | 50% | 50% |
| Sem patrimônio de afetação | 25% | 75% |
| Atraso > 180 dias da construtora | 0% | 100% |
Ou seja: o comprador nunca pode receber menos do que isso. Cláusulas contratuais que estabeleçam multas maiores ou devoluções menores são nulas.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é um mecanismo que vincula os recursos do empreendimento exclusivamente à construção. Em caso de falência da construtora, o dinheiro dos compradores fica protegido. Em troca, a lei permite multa maior no distrato (até 50%). Sem afetação, a multa é limitada a 25% e a devolução mínima sobe para 75%.
Passo a passo para a desistência de compra de apartamento na planta
1. Reúna a documentação
- Contrato de compra e venda
- Aditivos e alterações
- Comprovantes de pagamento (boletos, transferências, recibos)
- Prospecto do empreendimento
- Correspondências com a construtora
- Documentos que comprovem atraso (se for o caso)
2. Formalize a comunicação
Envie notificação por escrito (carta registrada com AR ou e-mail com confirmação) informando que deseja exercer o direito de desistência de compra de apartamento na planta e solicitando a proposta de distrato com valores e prazos.
3. Analise a proposta
A construtora enviará uma proposta com o valor a ser devolvido. Verifique:
- Se a multa está dentro do limite (25% ou 50%)
- Se a devolução respeita o mínimo (75% ou 50%)
- Se a correção monetária foi aplicada (IGPM, IPCA ou índice do contrato)
- O prazo para receber o valor
4. Negocie se necessário
Se a proposta estiver aquém do legal, não aceite. Negocie ou busque orientação jurídica. A lei está do seu lado.
5. Assine o distrato e acompanhe
Após acordo, assine o termo de distrato. Leia com atenção. Depois, acompanhe o cumprimento do prazo de devolução. Em caso de atraso, você pode cobrar juros.
Quando a desistência de compra de imóvel na planta não gera multa?
Você pode rescindir sem pagar multa nas seguintes situações:
- Arrependimento em 7 dias: se a compra foi feita fora do estabelecimento (estande, internet, feirão), o CDC garante devolução integral
- Atraso superior a 180 dias: a construtora tem prazo de tolerância de 180 dias; após isso, você pode rescindir e receber 100%
- Vícios graves ou fraude: problemas sérios no empreendimento ou na conduta da construtora podem permitir rescisão sem multa
- Cláusulas abusivas: se o contrato tiver cláusulas ilegais reconhecidas judicialmente
Atrasos e paralisação das obras
Um dos motivos mais comuns para a desistência de compra de apartamento na planta é o atraso ou a paralisação das obras. Se a construtora não cumpre o cronograma e o atraso ultrapassa 180 dias, o comprador pode rescindir sem multa e receber 100% dos valores. Documente tudo: datas do contrato, cronograma original, fotos da obra, notícias sobre paralisação. Essas provas podem ser decisivas tanto na negociação quanto em eventual ação judicial. A desistência de compra de imóvel na planta por culpa da construtora é um direito que a lei garante expressamente.
Cessão de contrato como alternativa
Antes de optar pela desistência de compra de apartamento na planta, alguns compradores consideram a cessão do contrato — ou seja, encontrar outra pessoa para assumir a compra. Essa alternativa pode reduzir perdas, pois o valor pago até então pode ser repassado ao cessionário. Porém, a cessão depende de previsão no contrato e da anuência da incorporadora. Nem todos os contratos permitem, e o processo pode ser burocrático. Avalie com cuidado se essa opção faz sentido no seu caso.
Quando a construtora oferece condições especiais na desistência
Algumas incorporadoras, para evitar disputas e manter a imagem, oferecem condições além do mínimo legal na desistência de compra de apartamento na planta — por exemplo, devolução de 80% ou 85% quando a lei exige apenas 75%. Essas propostas podem ser aceitas, desde que estejam formalizadas e não incluam contrapartidas abusivas. Por outro lado, se a proposta estiver abaixo do mínimo legal, não aceite. A Lei 13.786/2018 é um piso de proteção: a empresa pode oferecer mais, nunca menos. Na desistência de compra de imóvel na planta, conhecer seus direitos evita aceitar condições que a lei já garante como mínimo. Sempre compare a proposta recebida com a tabela da Lei 13.786/2018 e, em caso de dúvida, busque uma segunda opinião com um profissional do direito antes de assinar qualquer documento.
Financiamento e desistência de compra de apartamento na planta
Se o apartamento foi financiado, a desistência de compra de apartamento na planta envolve também a quitação do contrato de financiamento com a instituição financeira. Em geral:
- O valor a ser devolvido pela construtora deve cobrir (ou ajudar a cobrir) o saldo devedor
- A instituição financeira precisa ser comunicada
- O distrato pode prever que a construtora pague diretamente ao banco ou ao comprador, conforme acordo
Cada caso é específico. Um advogado ou a própria construtora pode detalhar o procedimento.
Tabela resumo: desistência de compra de imóvel na planta
| Cenário | O que recebe | Prazo para devolução |
|---|---|---|
| Distrato voluntário (com afetação) | Mín. 50% dos valores pagos | Conforme contrato |
| Distrato voluntário (sem afetação) | Mín. 75% dos valores pagos | Conforme contrato |
| Atraso > 180 dias | 100% corrigido | Até 60 dias |
Documentação necessária para a desistência de compra de apartamento na planta
Para acelerar o processo de desistência de compra de apartamento na planta, reúna com antecedência: contrato de compra e venda, aditivos, comprovantes de pagamento (boletos, transferências, carnês), prospecto do empreendimento e toda correspondência com a construtora. Se houver atraso, inclua o cronograma original e evidências da data prevista de entrega. Quanto mais organizada a documentação, mais rápida tende a ser a análise e a proposta de distrato pela incorporadora.
Índice de correção na devolução
Os valores pagos devem ser devolvidos corrigidos monetariamente. O contrato geralmente indica o índice (IGPM ou IPCA são comuns). A desistência de compra de imóvel na planta não pode resultar em perda do poder de compra. Se você pagou R$ 50.000 há três anos, esse valor deve ser atualizado até a data da devolução. Em caso de proposta sem correção ou com índice questionável, busque orientação antes de aceitar.
Cuidados na desistência de compra de apartamento na planta
- Não aceite multas acima da lei — exija o que a Lei 13.786/2018 garante
- Exija correção monetária — o valor pago há anos não pode ser devolvido sem atualização
- Documente todas as comunicações — e-mails, cartas, propostas
- Não assine sob pressão — leia o distrato com calma
- Considere assessoria jurídica — especialmente se a construtora resistir ou oferecer valores abaixo do legal
Conclusão
A desistência de compra de apartamento na planta é um direito garantido pela Lei 13.786/2018. Se você precisa rescindir seu contrato, conheça seus direitos, formalize a comunicação e exija os percentuais legais. A desistência de compra de imóvel na planta pode ser feita a qualquer momento, e a lei protege o comprador.
Pensando em desistir da compra do apartamento na planta? Nossa equipe especializada pode analisar seu contrato e orientá-lo. A desistência de compra de apartamento na planta segue regras claras da Lei 13.786/2018 — conhecer seus direitos é o primeiro passo para recuperar seus valores. Entre em contato para uma consulta gratuita.
Perguntas Frequentes
Como funciona a desistência de compra de apartamento na planta?
A desistência de compra de apartamento na planta segue a Lei 13.786/2018. O comprador pode desistir a qualquer momento e tem direito à devolução de 50% a 75% dos valores pagos. Se a construtora atrasar mais de 180 dias, a devolução é integral.
Quanto recebo de volta na desistência de compra de apartamento na planta?
O percentual depende do empreendimento: com patrimônio de afetação, mínimo de 50%; sem afetação, mínimo de 75%. Se houver atraso superior a 180 dias na entrega, a devolução é de 100% dos valores, corrigidos monetariamente.
A desistência de compra de imóvel na planta tem prazo?
Não há prazo limite para solicitar o distrato. A desistência de compra de imóvel na planta pode ser feita a qualquer momento. Porém, quanto antes, melhor para evitar acúmulo de parcelas pagas e reduzir o impacto financeiro.
Posso desistir do apartamento na planta se a construtora atrasar?
Sim. Se o atraso for superior a 180 dias, o comprador pode rescindir sem multa e receber 100% dos valores pagos de volta, em até 60 dias, corrigidos monetariamente.
Preciso pagar multa na desistência de compra de apartamento na planta?
Em distrato voluntário, sim, mas há limites legais: até 50% com patrimônio de afetação ou até 25% sem afetação. Em caso de culpa da construtora (atraso, vícios), não há multa.